As aprovações da Henrico EDA abriram caminho para o desenvolvimento massivo da GreenCity

As aprovações da Henrico EDA abriram caminho para o desenvolvimento massivo da GreenCity

Nova renderização da antiga sede da Best Products, que foi reaproveitada como um “edifício vivo” com recursos de desenvolvimento sustentável, como painéis solares. (Foto cortesia de Green City Partners).

Quase um ano depois que o projeto recebeu a aprovação de zoneamento do condado, a Autoridade de Desenvolvimento Econômico de Henrico deu os próximos passos importantes para tornar realidade o desenvolvimento de GreenCity de uso misto centrado na praça na quinta-feira.

O conselho de administração da Emirates Diving Association aprovou três resoluções que abriram caminho para a fase inicial do projeto de US$ 2,3 bilhões, que começará em 2023. Os desenvolvedores do projeto disseram que esperam começar a trabalhar no início do ano que vem.

As decisões alteraram o contrato de compra que as partes firmaram em junho do ano passado, permitindo que os desenvolvedores, Green City Partners, comprassem o antigo local de 93 acres da Best Products em três parcelas ao longo de dois anos.

O preço de compra acordado de $ 6,2 milhões – a quantia que o condado pagou pela propriedade em 2011 – não mudou.

O conselho finalizou um acordo de desenvolvimento detalhando os componentes e o cronograma do projeto e solicitou formalmente aos supervisores do condado que estabeleçam uma autoridade de desenvolvimento comunitário para o local do projeto. O CDA gerará receitas fiscais para pagar a infraestrutura e parte das melhorias do estaleiro à medida que o desenvolvimento avança.

Os supervisores devem considerar a aprovação do acordo de desenvolvimento em sua reunião de 13 de dezembro. Uma audiência pública sobre o CDA acontecerá em janeiro, e o negócio do site Best Products está programado para fechar antes de março.

As decisões são os primeiros avanços processuais da GreenCity desde que os supervisores aprovaram um rezoneamento e permissão de uso temporário para o projeto no outono passado.

A renderização conceitual mostra a praça em relação aos outros edifícios do empreendimento de uso misto GreenCity proposto.

O GreenCity foi anunciado em dezembro de 2020 e está programado para consistir em 17.000 assentos, 2,2 milhões de pés quadrados de escritórios, 280.000 pés quadrados de varejo, dois hotéis de 300 quartos, espaços verdes e até 2.400 unidades residenciais. A chamada vila de “distrito ambiental” ocupará 200 acres ao longo do lado leste da Interestadual 95 entre a Parham Road e a Interestadual 295.

O restante da terra ao norte consiste em Scott Farm, que será adquirido separadamente pelo desenvolvedor da Riverstone Properties de Bill Goodwin. A Riverstone comprou esse terreno em 2015 por mais de US$ 6,4 milhões.

CDA será o quarto no concelho

Na quinta-feira, os apresentadores descreveram o pedido do CDA como a ação mais importante do conselho. O CDA cobrirá inicialmente o site de Melhores Produtos e pode ser expandido para terrenos adicionais posteriormente. Será composto por um conselho de cinco membros nomeados pelos superintendentes e composto pela população do condado.

Henrico usou CDAs para três outros empreendimentos no condado: Short Pump Town Center, White Oak Village e Reynolds Crossing. O título de 30 anos usado para financiar o GreenCity será reembolsado com a receita tributária dos estágios iniciais de desenvolvimento, bem como com a receita gerada pela praça.

Os títulos sem recurso a serem emitidos pela Autoridade de Desenvolvimento Comunitário são estimados em US$ 295 milhões.

Os rendimentos da venda de títulos do CDA serão levantados a partir do capital privado que os desenvolvedores adquiriram para financiar a arena de $ 250 milhões que substituirá efetivamente o fechado Richmond Coliseum. Este local de 50 anos deve ser demolido como parte do redesenvolvimento planejado do centro da cidade de Richmond.

Planta do terreno para o projeto Green City. (Cortesia de GreenCity LLC)

O desenvolvimento inicial da GreenCity também envolverá o reaproveitamento da antiga sede da Best Products de 300.000 pés quadrados em um chamado “edifício vivo”, o que significa que gerará mais energia do que poderia usar, entre outras características de sustentabilidade ambiental.

A reabilitação do edifício Better Products está programada para ser concluída em 2024, enquanto o projeto, o primeiro dos dois hotéis planejados e o outro desenvolvimento inicial, está programado para ser concluído em 2025. A conclusão total da construção de todo o projeto GreenCity está prevista para 2033.

O cenário do CDA difere da proposta anterior de Navy Hill em Richmond, que dependia de subsidiar os contribuintes por meio de financiamento distrital para o aumento de impostos proposto. Esse plano, que foi rejeitado pela maioria do Conselho da Cidade de Richmond em 2020, centrava-se em uma nova arena para substituir o Coliseu.

Os diretores da equipe de desenvolvimento por trás do GreenCity – Michael Hallmark da Future Cities e Susan Eastridge da Concord Eastridge – também trabalharam na Navy Hill.

Primeiro pagamento de fechamento: $ 500.000 vs. $ 5 milhões

A emenda ao contrato de compra permite que a Green City Partners pague pelo site Better Products em três parcelas: $ 500.000 em 28 de fevereiro de 2023; $ 500.000 um ano depois; e o saldo restante ($ 5,22 milhões) no ano seguinte. Se o desenvolvedor não pagar, a EDA pode comprar de volta partes não desenvolvidas da propriedade pelo mesmo preço por acre e rescindir o contrato.

O acordo anterior previa o pagamento de US$ 5 milhões em 12 de abril e US$ 1,2 milhão em 12 de outubro do próximo ano, com possibilidade de prorrogação por mais um ano. Funcionários do condado disseram na quinta-feira que a mudança visa confirmar o prazo e mostrar boa fé para o projeto enquanto o processo do governo está em andamento.

Os supervisores do condado transferiram a propriedade do site Best Products para a EDA no início do ano passado. Um acordo de compra preliminar foi assinado em junho, e as aprovações de reorganização e permissão foram garantidas em outubro, lançando as bases formais para o projeto.

A EDA reservará uma porção de 160 por 160 pés do local, adjacente à I-95 ao norte de Parham, para uma torre de comunicações que incluirá uma facilidade de acesso. O acordo alterado também dá ao condado 60 dias após o fechamento para remover móveis, geradores portáteis e outros bens pessoais do prédio.

Finalize o contrato de desenvolvimento

O acordo de desenvolvimento – entre a EDA e os parceiros da cidade verde e do condado – exige que o desenvolvimento cumpra o plano diretor do projeto e o livro de modelo de design, ao mesmo tempo em que permite algum espaço de manobra para modificações conforme necessário. O documento de 134 páginas, juntamente com outros detalhes do projeto, pode ser encontrado no site do projeto, GreenCityVA.com.

Entre os requisitos do acordo de desenvolvimento está que pelo menos 30% do projeto envolva pequenas empresas pertencentes a mulheres e minorias e empresas minoritárias. A Green City Partners terá os naming rights da praça e do resto do empreendimento.

O acordo também exige que os desenvolvedores nomeiem um gerente de sustentabilidade para garantir que os componentes do projeto atendam às certificações LEED e outras metas de sustentabilidade.

A Hallmark submeteu o Projeto de Melhores Produtos ao Living Building Challenge, um programa de valorização do International Living Futures Institute, com sede em Seattle. Ele disse que, se o projeto for bem-sucedido, será o maior “prédio comercial” do mundo.

A Hallmark disse que existem 167 Living Buildings Challenge Buildings em todo o mundo, incluindo um na Virgínia: o Brooke Environmental Center em Virginia Beach.

Ponte pedonal planeada

Passarela planejada que substituirá a ponte Scott Road existente na I-95. (Foto cortesia de Future Cities).

O acesso ao local da GreenCity seria fornecido por meio de cinco entradas do trecho planejado da Magellan Parkway, que dividiria o local e cruzaria a I-95 por meio de uma nova ponte.

A nova ponte substituirá a Scott Road Bridge existente, que a Green City Partners planeja converter em uma ponte para pedestres em coordenação com o Departamento de Transportes da Virgínia.

A ponte de madeira proposta para substituição em massa será a primeira ponte laminada com cola em um estado continental nos Estados Unidos, de acordo com a Future Cities. Ele se conectará ao planejado Fall Line Trail uma milha a oeste, e o projeto aumentará uma ponte da era de 1962 que se tornou vulnerável a colisões de veículos.

Hallmark e Eastridge também estão reconstruindo o local do Richmond Public Safety Building em 500 N. 10th St. O complexo planejado de três edifícios com uma torre de sete níveis preencherá parte da área proposta para Navy Hill.

As Future Cities da Hallmark também planejam reabilitar uma antiga subestação de energia em Carver em um centro de bairro de uso misto. Uma licença de uso especial para este projeto foi apresentada em junho e ainda está em análise.

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